6 znakov, da izvajalec ne opravlja dela

Kako prepoznati, da vzdrževanje objekta ni opravljeno tako, kot bi moralo biti. Pet znakov, ki jih upravniki pogosto spregledajo, in kaj preveriti.

Miha Malenšek

6/9/20266 min read

6 znakov, da izvajalec ne opravlja dela na vašem objektu

Ko prevzamemo vzdrževanje objekta, ki ga je pred nami vzdrževal nekdo drug, se vzorec skoraj vedno ponovi. Na papirju je bilo vse opravljeno. Računi so bili izdani, pogodba je tekla, pritožb ni bilo veliko. V prvem tednu na objektu pa se pokaže drugačna slika.

Najpogosteje sta zanemarjeni dve stvari: okolica in skupni prostori. Oboje je videti sprejemljivo iz avtomobila. Oboje razpade, ko pogledaš od blizu.

Ta članek je za upravnike, ki imajo občutek, da nekaj ni v redu, a težko pokažejo na kaj. Spodaj je pet znakov, ki jih je mogoče preveriti v petnajstih minutah.

5. Ni dokazil o opravljenem delu

Ko na zboru lastnikov nekdo vpraša, ali je bilo delo opravljeno, potrebujete odgovor. Če ga nimate, ostane beseda proti besedi — in v tem sporu ste vi tisti, ki je izbral izvajalca.

Dokazilo ni birokracija. Je zaščita upravnika.

Pri nas po vsakem opravljenem delu upravnik prejme kratko poročilo s fotografijami. Ne zato, ker bi bilo predpisano, ampak ker se je pokazalo, da je to prva stvar, ki jo upravnik potrebuje, kadar mora nekaj pojasniti stanovalcem.

Kaj preverite: ali za zadnje tri mesece obstaja karkoli, s čimer bi lahko na zboru pokazali, kaj je bilo narejeno.

1. Okolica je urejena samo tam, kjer se vidi

Zelenica pred vhodom je pokošena. Rob ob ograji, prostor za smetnjaki in pas ob parkirišču pa ne.

To ni naključje. Kdor kosi po najkrajši poti, opravi 80 % površine v 40 % časa. Ostalo pusti, ker tja nihče ne pogleda — dokler se plevel ne razraste do te mere, da ga opazijo stanovalci.

Isto velja za parkirišče. Sredina je pometena, ob robovih pa se nabira posušeno blato, pesek in trava, ki zrase kar iz te usedline. Rob parkirišča je najzanesljivejši pokazatelj, ker ga stroj ne doseže — očisti se le ročno, in prav to se najprej opusti.

Zarite smeti povedo, koliko časa nihče ni pobiral. Papirčki, koščki plastike in zamaški, ki ležijo na travi, so od včeraj. Tisti, ki so poteptani v zemljo ali zaraščeni s travo, so tam že tedne. Če jih najdete, smeti niso bile pobrane niti enkrat tedensko, ne glede na to, kaj piše v pogodbi.

Kaj preverite: pojdite za objekt in ob rob parkirišča. Poglejte, ali je ob robnikih posušeno blato in ali iz njega raste trava. Nato poglejte v travo ob poti — če so smeti poteptane v zemljo, imate odgovor, kako pogosto se okolica dejansko ureja.

2. Skupni prostori so čisti na pogled, ne pod prsti

Tla na stopnišču so pometena. Vogali stopnic, prostor za radiatorji, police pri poštnih nabiralnikih in zgornja stran vratnih podbojev pa niso bili očiščeni mesece.

Površinsko čiščenje je najlažje skriti, ker se opazi šele, ko se prah sprime v plast. Takrat ga navadno čistilo ne odstrani več in je potrebno generalno čiščenje — kar je strošek, ki ga plača objekt.

Kaj preverite: s prstom potegnite po zgornjem robu vrat v kleti ali po radiatorju na stopnišču. Poglejte vogale zadnjega nadstropja, kamor hodi najmanj ljudi.

3. Ko nekaj ni narejeno, vsak izvajalec kaže na drugega

To je pritožba, ki jo od upravnikov slišimo najpogosteje.

Stanovalec javi, da nekaj ni opravljeno. Pokličete čistilni servis — pravijo, da so bili in da to ni njihovo. Pokličete hišnika — pravi, da pride v torek. Vrtnar pravi, da listje ob vhodu ni njegovo delo, ker se ukvarja z zelenicami.

Uredite, seveda. Samo vsakič vas stane pol ure in nekaj živcev za nekaj, kar sploh ni bilo vaše delo.

Tu ne gre za slabo voljo posameznega izvajalca. Gre za to, da med tremi pogodbami ostane siva cona, za katero ni odgovoren nihče. Ta cona z leti raste.

Kaj preverite: vzemite zadnjo pritožbo stanovalcev in preštejte, koliko klicev je bilo potrebnih, da je bila rešena. Če več kot enega, imate strukturno težavo, ne enkratne napake.

Pogosta vprašanja

Kako pogosto naj bi bili očiščeni skupni prostori? Odvisno od velikosti objekta in prometa v njem. Pomembnejše od pogostosti je, da je obseg del jasno zapisan v pogodbi — kaj natančno se čisti in kaj ne. Nejasen obseg je najpogostejši vir nesporazumov.

Ali je bolje imeti več izvajalcev ali enega? Več izvajalcev ima smisel pri velikih objektih z zahtevnimi sistemi. Pri manjših in srednjih objektih en izvajalec za čiščenje, hišniška opravila in okolico odpravi sivo cono, o kateri govori tretja točka.

Kaj naj zahtevam od izvajalca kot dokazilo? Kratko poročilo po opravljenem delu, po možnosti s fotografijami. Ni potrebno, da je obsežno — pomembno je, da obstaja in da ga lahko pokažete na zboru lastnikov.

Kaj, če izvajalec dela dobro, a se ne odziva? Odzivnost je del storitve, ne dodatek. Dogovorite se za konkreten odzivni čas in ga zapišite v pogodbo. Če se po tem ne spremeni, gre za način dela, ne za pozabljivost.

Ali lahko obseg del preverim brez strokovnega znanja? Da. Vseh pet preverjanj v tem članku lahko opravite sami, brez orodij, v približno petnajstih minutah.

6. Odtoki, jaški in tlakovci — kar nihče ne pregleda

To je znak, ki ga ob prevzemu objekta vidimo najpogosteje, in tisti, ki največkrat pripelje do prave škode.

Vodni jaški so zamašeni z blatom, listjem in peskom. Terasa ali tlakovana površina je zaraščena s plevelom iz fug. Rešetka odtoka je videti v redu, pod njo pa je usedlina, ki se nabira leta.

Nihče se ne pritoži, ker se nič ne vidi — dokler ne pade močnejši dež. Takrat voda ne odteče, ampak zastane ob objektu ali steče proti garaži. Posledica ni umazan tlakovec, ampak vlaga v steni, poškodovana fasada ali zalita klet.

Razlika v stroških je velika. Redno čiščenje jaškov je opravilo nekaj ur. Sanacija vlage v steni je poseg, ki ga plača objekt.

Kaj preverite: dvignite eno rešetko odtoka ob objektu in poglejte, ali je pod njo usedlina. Poglejte fuge med tlakovci — če iz njih raste plevel, površina ni bila obdelana vsaj eno sezono.

Kdaj je čas za menjavo

En znak še ni razlog za menjavo. Ljudje so bolni, sezone so zahtevne, kakšen teden se zalomi vsakemu.

Razmislek je smiseln, kadar:

se isti znak ponovi trikrat zapored,
za rešitev ene pritožbe potrebujete več kot en klic,
na zboru lastnikov ne morete pokazati, kaj je bilo opravljeno,
ali kadar sami opravljate koordinacijo, ki bi jo moral opravljati izvajalec.

Menjava izvajalca ni brez stroška — nov izvajalec potrebuje nekaj mesecev, da objekt spozna. Zato se izplača takrat, kadar težava ni enkratna, ampak vgrajena v način dela.

Zaključek

Slabo vzdrževanje se redko pokaže kot ena velika napaka. Pokaže se kot počasno drsenje — rob, ki ni pokošen, vogal, ki ni očiščen, klic, ki mora biti ponovljen. Vsaka stvar zase je majhna. Skupaj pomenijo, da objekt ni vzdrževan, ampak samo obiskovan.

Če vas kaj od zgornjega opisuje, si vzemite tistih petnajst minut. Rezultat vam bo povedal več kot katerokoli poročilo.

Za upravnike opravimo brezplačen pregled objekta in vam povemo, kaj bi bilo treba urediti — brez obveznosti.

📞 · Ljubljana in okolica

4. Delo se zgodi šele, ko opozorite

Zanesljiv izvajalec pride po dogovorjenem ritmu, ne po opominih. Če ugotovite, da se stvari premaknejo šele po vašem klicu, ne plačujete vzdrževanja — plačujete odzivanje na pritožbe.

Razlika je pomembna. Vzdrževanje pomeni, da se težave ne pojavijo. Odzivanje pomeni, da se pojavijo in se nato rešujejo.

Kaj preverite: poglejte svojo zgodovino sporočil zadnje tri mesece. Koliko del je bilo opravljenih brez vašega poziva?